Notas de prensa

Noticias Uruguay y el Mundo actualizadas - Diario EL PAIS Uruguay

DE UNO, DOS Y TRES DORMITORIOS SON MÁS BARATAS QUE RESTO DEL MERCADO

Vivienda social se está vendiendo a un precio medio de US$ 95.855
Marcela Dobal

Las primeras viviendas de interés social se vendieron a un precio promedio de US$ 95.855. Así tengan uno, dos o más dormitorios, suelen ser más accesibles para los compradores que otros inmuebles nuevos de características y zonas similares. Los inversores cuyos proyectos obtuvieron exoneraciones impositivas por la ley 18.795 (que apoya viviendas para clase media y mediabaja) tienen la obligación de informar mediante declaraciones juradas cada vez que comercializan un inmueble promovido. Esos datos procesados por el Ministerio de Vivienda (Mvotma) arrojan que ya se vendieron al menos 340 propiedades con un precio promedio de US$ 95.855 en todo el país. Esa información, a la que accedió El País, revela que en todas las tipologías (uno, dos o más dormitorios) los precios resultan los más convenientes del mercado, al menos en Montevideo, según operadores inmobiliarios.

De las 340 viviendas vendidas, un 64,4% tenían dos dormitorios, un 26,2% tenía uno y solo un 9,4% contaba con tres o más. Fueron 231 comercializadas en Montevideo y 109 en el resto del país. En el interior, el régimen estableció un tope de precio al igual que en las zonas costeras de Montevideo, lo que hace que estas viviendas sean más baratas (ver cuadro). Si bien la ley promueve tanto la construcción como la refacción o ampliación, la mayoría de los inversores se enfocaron sobre todo en obra nueva. Si se comparan precios de las viviendas de interés social con otras a estrenar no amparadas en el régimen, se observa una diferencia sustancial. Los proyectos de vivienda social suelen estar muy concentrados en barrios como Cordón, Centro, Palermo, Parque Rodó y Ciudad Vieja. Los inmuebles de dos dormitorios en Montevideo fueron vendidos a US$ 114.956 en promedio, según los datos Mvotma.

El director de ARTE Propiedades, José Acha, dijo a El País que "no hay otras viviendas" nuevas para comprar por ese precio. Como existen pocas obras que se desarrollen sin incentivos en esos barrios, comparó los precios del Mvotma con los que se pueden encontrar en la zona de la calle Ramón Anador. "Ahí tenemos unidades nuevas de dos dormitorios que según si tienen garaje o no se están vendiendo por entre US$ 140.000 y US$ 160.000", indicó. No obstante, matizó que algunas tienen dos baños, lo que en la vivienda social no está permitido salvo para las de tres dormitorios o más.

Acha agregó que para el caso de inmuebles de un dormitorio "no existe" comprar en el mercado en zonas similares y con metrajes semejantes por US$ 85.744 (precio al que se vendieron las de interés social, según el Mvotma). "Están en más de US$ 100.000", estimó. En cuanto a las de tres o más dormitorios, Acha dijo que la oferta de unidades nuevas es muy escasa (al igual que la de vivienda social), pero que "se haría difícil encontrar algo por debajo de los US$ 200.000" en la zona de Malvín a la altura de avenida Italia, así como en zonas aledañas por la calle Centenario. 

El analista inmobiliario (y asesor de las asociaciones empresariales de constructores), Julio Villamide, también señaló que sus compulsas en busca de transacciones y ofertas recientes revelan que la vivienda de interés social tiende a ser un 24% más barata que el resto cuando es de un dormitorio y un 16% cuando es de dos. Sus datos toman en cuenta viviendas sociales en Tres Cruces, la Blanqueada, Cordón, Centro y Palermo, que reflejan un precio promedio para un dormitorio de US$ 92.000 y de US$ 122.000 cuando la propiedad tiene dos.

En tanto, Villamide constató que los precios de viviendas similares ubicadas en la zona comprendida entre las calles Rivera, bulevar Artigas, avenida Italia y Luis Alberto de Herrera tienen precios de US$ 121.000 y US$ 145.000, respectivamente. Villamide añadió que, considerando 53 transacciones de este año en la zona costera, constató un precio por metro cuadrado de US$ 2.646 (contando cuota parte de áreas comunes y terrazas), mientras en las viviendas de interés social cercanas las ofertas promediaron US$ 2.050 por metro.

En tanto, el asesor inmobiliario Gabriel Sosa, de inmobiliaria Varela, dijo a El País que los inmuebles de dos dormitorios en barrios como Cordón cuestan unos US$ 90.000 si tienen dos dormitorios, pero que si bien pueden tener reciclados baño y cocina y pisos pulidos no son a estrenar y son aún más caros si cuentan con ascensor.

Régimen reduce los costos

A la fecha, hay 158 proyectos de inversión presentados por inversores privados que abarcan 5.166 viviendas y el 80% ya fueron promovidas por el gobierno. Las viviendas que reciben incentivos deben tener áreas habitables de entre 32 y 107 metros cuadrados, según la cantidad de dormitorios. El Ministerio de Vivienda previó que las exoneraciones fiscales (que alcanzan a impuestos a la renta, al patrimonio, al valor agregado y las transacciones patrimoniales) permitieran reducir los costos cerca de 18% si el destino de la vivienda es la venta y un 30% si se destinan al alquiler.

LANZARAN PLAN PARA CONSTRUIR VIVIENDAS DIRIGIDAS A LA CLASE MEDIA

Dentro del marco de construcción de casas y apartamentos nuevos por parte de privados en el último año, al amparo de los beneficios fiscales que otorga la ley de promoción de la “vivienda social”, el gobierno anuncia el lanzamiento de planes de alto impacto con el objetivo de flexibilizar el acceso de la clase media. 

Estos planes están dirigios al sector de población, que a menudo encuentra dificultades para poder pagar una cuota hipotecaria, pero que tiene capacidad de ahorro, veía pocas chances de tener un techo propio. El boom de construcción en zonas alejadas de la costa, que comprende 4.460 viviendas en 149 proyectos diferentes, aumentó de manera sensible la oferta y permite al gobierno dar prioridad a un sector de la población que antes la miraba de afuera.
Desde mayo, todas las familias que tengan ingresos entre $ 22.500 y $ 48.000 por mes podrán participar de llamados públicos para acceder a viviendas construidas por privados en el marco de la ley de promoción (18.795). Accederán por medio de un crédito del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), para el que deberán tener 10% del valor del inmueble como ahorro previo. El restante 90% se financia con el aporte del fondo de garantía creado por la misma ley de promoción de vivienda social. Hasta ahora, los créditos hipotecarios financian 70% del valor del inmueble, aunque hay casos en los que prestan 80%.
Para las familias que tengan dificultades, además, el gobierno ofrecerá un subsidio de hasta 50% de la cuota mensual.
La semana pasada, el Ministerio de Vivienda (Mvotma) reunió a operadores privados para comunicar el plan que los involucra. Explicó que un porcentaje de las viviendas construidas con beneficios fiscales de la ley, podrán ser gestionadas por la secretaría de Estado, en llamados públicos que realizará la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

Inversión extranjera en inmuebles se mueve hacia proyectos sociales

Europeos y argentinos, entre otros, cambian Punta del Este por desarrollos para clase media

Llegó con la idea de invertir en casas de lujo en José Ignacio y terminó por apostar por un  proyecto de vivienda de interés social. El suizo Iván Seller hizo los estudios de mercado, descartó el plan A y se quedó con el B. Entendió que aquello de arriesgar en un balneario top podía enmarcarse en un fin de un ciclo y salió a buscar otras posibilidades. La encontró y no dudó. Como tampoco lo han hecho decens de inversores de una modalidad que está capitalizando el interés de los extranjeros que ven esta instancia como alternativa de negocios.


Seller, que arribó a Uruguay con su socio en 2011, dijo que era asumir un “riesgo demasiado grande” jugársela por “casas de arquitectura contemporánea”, que llevarían entre dos y tres años construirlas y venderlas. “No nos parecía el inicio sino el fin de un ciclo”, aseguró a El Observador. Por entonces, escucharon sobre la ley de vivienda de interés social, promulgada en agosto de ese año. “Claramente es una alternativa a la inversión en lo que llamamos torres suntuarias en la costa de Montevideo y Punta del este”, dijo Julio Villamide, director de la Revista Propiedades.

“Cuando se presentó este proyecto se pensó en presentar ofertas para el sector de clasemedia pero también para dejar descansar sectores que tenían cinco o seis años de mucha intensidad de oferta nueva”, añadió. 

La legislación, según la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) –organismo que la regula–, promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de un mínimo de dos hasta 100 viviendas por padrón, tanto para la venta como para el alquiler. El objetivo es facilitar el acceso a una casa a sectores de ingreso medio y medio bajo. El negocio se hace atractivo para el inversor porque presenta exoneraciones impositivas.
Además de los inversores europeos, también hay un flujo importante de fondos de la región, en particular argentinos. Se trata del mismo tipo de capital que en años anteriores optaba por Punta del Este o José Ignacio, y ahora se vuelca a un segmento que ofrece mejores  rendimientos.
En general, de inversores argentinos que trabajan con desarrolladores de confianza “a los que siguen” en todos sus proyectos. Estaban cuando antes construían en Punta del Este, y siguen estando ahora que se vuelcan a la vivienda para la clase media.
Hasta el momento, de acuerdo a la ANV, hay 163 proyectos presentados que significan 5.396 viviendas, la mayoría en Montevideo. Eso implica una inversión superior a los US$ 500 millones que, según los operadores del sector, la mitad proviene de inversores foráneos.

Descartado el glamour de José Ignacio y alrededores, el suizo Seller se decidió por levantar un emprendimiento de 60 casas en Solymar, al norte de la avenida Giannattasio. Aseveró que ya tiene vendida una casa y con “mucho interés” por el resto, dentro del público al que apuntan: jóvenes, recién casados o familias con hijos chicos. Este proyecto de vivienda de interés social se trata de un barrio cerrado, privado, con una sola entrada.


Empresarial y social
Además de suizos y argentinos, también hay españoles entre los extranjeros interesados en invertir en las viviendas de interés social. Es el caso del Grupo Ivory, que lleva a cabo dos proyectos en Montevideo, el Urbancity I –en 8 de Octubre y Crocker– y el Urbancity II – en Ejido y Maldonado–. Son dos edificios, de 45 y 19 apartamentos respectivamente, de uno a tres dormitorios cada unidad.

Ignacio Aguiar, CEO del Grupo Ivory, afirmó a El Observador que la ley de vivienda de interés social les pareció desde un principio “muy interesante”, “tanto desde el punto de vista empresarial como social”. “Nuestro grupo fue el primero en obtener la aprobación de la ANV para uno de nuestros proyectos, el de Urbancity 1”, dijo.

Luego del “desplome inmobiliario en España”, el Grupo Ivory se propuso invertir en un país que reuniera las características para una actividad inmobiliaria estable. Así apareció Uruguay, adonde hicieron puerto hace dos años.

Sin embargo, Aguiar agrega un matiz, referente a los impuestos y costos. “Con el paso de los meses, la perspectiva ha ido cambiando como consecuencia del aumentos del Índice del Costo de la Construcción (ICC), las dificultades de calificación bancaria por parte de los compradores y, sobre todo, la dificultad de un mercado que no ha permitido acompañar las subidas de costes con subidas proporcionales de precios”, dijo.



Condiciones nuevas
Una preocupación parecida tiene Mauricio Levitín, inversor uruguayo que trabaja con fondos de pensión de Estados Unidos junto a su socio que vive en Miami. Con tres proyectos en marcha por la ley de vivienda de interés social, poseen otros tres demorados por “condiciones nuevas” impuestas por el Ministerio de Vivienda y por la ANV.

Entre los planes de Altius Group, la empresa que dirige Levitín, se destaca los Altos de Libertador, un edificio de 400 unidades donde era la fábrica de alpargatas. El inversor destacó que el inmueble tiene ciertas características que otras no tienen por la particularidad del mismo, como apartamentos de dos dormitorios con dos baños. “Es nuestro proyecto estrella”, dijo.
“Por primera vez los principales fondo de pensión de Estados Unidos invierten en Uruguay. Nos llevó mucho esfuerzo lograr esto. Además, contamos con Paladin Realty Partner y Penninsula Investment Group, dos fondos de desarrollo inmobiliario con presencia en América Latina”, explicó Levitín en torno a los fondos que apuestan por las viviendas de interés social.


Beneficios
- Para las viviendas de interés social a los inversores se les exige únicamente que tengan un RUT para la construcción. No hay objeciones con la forma de financiación y no existe un registro del origen del dinero detrás de los proyectos. Pueden presentarse con distintas formas jurídicas.
- Los inversores están exonerados del pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y del 2% del valor del catastro que es uno de los costos que siempre se paga cuando se compra un apartamento.
- También está exonerado el privado de pagar el IVA cuando compra los materiales para construir la vivienda. La nueva ley prevé la exoneración por 10 años del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto a la Renta.
- Se calcula que, en total, los constructores reducen 17% el costo general por cada proyecto. El costo de construcción por metro cuadrado sin las exoneraciones de la ley se ubica en US$ 1.400, mientras que con los beneficios se reduce a US$ 1.200.


Financiar
- En la financiación para acceder a la vivienda de interés social, el Banco Hipotecario (BHU) es clave. La persona debe ser hacer una entrega que puede ir de 10% a 30% del costo final del inmueble y el resto se financia en cuotas a 20 o 25 años.
- De esa financiación, 75% del dinero lo presta el BHU y 25% un banco privado, que puede ser el Nuevo Banco Comercial, Santander, BBVA o Itaú.
- La cuota que vaya a asumir el titular no puede superar el 30% del sueldo. Cuando compra un solo titular, el ingreso mínimo bruto para recibir el préstamo es de $ 19 mil y en el casode dos es de $ 24.500. 

Ubicación de Proyectos de Vivienda de Interés Social

Ver Vivienda social en un mapa más grande

Pasa del 30% al 10% en el Banco Hipotecario y subsidian hasta 50% de cuotas hipotecarias

Construcción

Con el impulso en la construcción de casas y apartamentos nuevos por parte de privados en el último año, al amparo de los beneficios fiscales que otorga la ley de promoción de la “vivienda social”, el gobierno prepara el lanzamiento de planes de alto impacto con el objetivo de flexibilizar el acceso de la clase media. Esa población, que a menudo encuentra dificultades para poder pagar una cuota hipotecaria, pero que tiene capacidad de ahorro, veía pocas chances de tener un techo propio. Pero ahora, el boom de construcción en zonas alejadas de la costa, que comprende 4.460 viviendas en 149 proyectos diferentes, aumentó de manera sensible la oferta y permite al gobierno dar prioridad a un sector de la población que antes la miraba de afuera.

Desde mayo, todas las familias que tengan ingresos entre $ 22.500 y $ 48.000 por mes podrán participar de llamados públicos para acceder a viviendas construidas por privados en el marco de la ley de promoción (18.795). Accederán por medio de un crédito del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), para el que deberán tener 10% del valor del inmueble como ahorro previo. El restante 90% se financia con el aporte del fondo de garantía creado por la misma ley de promoción de vivienda social. Hasta ahora, los créditos hipotecarios financian 70% del valor del inmueble, aunque hay casos en los que prestan 80%.

Para las familias que tengan dificultades, además, el gobierno ofrecerá un subsidio de hasta 50% de la cuota mensual.

El miércoles de la semana pasada, el Ministerio de Vivienda (Mvotma) reunió a operadores privados para comunicar el plan que los involucra. Ofreció allí que un porcentaje de las viviendas construidas con beneficios fiscales de la ley, puedan ser gestionadas por la secretaría de Estado, en llamados públicos que realizará la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

Según dijo a El Observador el ministro de Vivienda, Francisco Beltrame, antes de iniciar ese proceso se definirán los precios para las viviendas construidas bajo las condiciones de la ley. “Con esos llamados queremos contribuir a que parte de la población que hoy no llega por el precio de la cuota pueda acceder a esas unidades”, explicó el secretario de Estado.

Ese plan, en el que serán seleccionados los compradores por parte del gobierno, se iniciará en mayo, pero otro que abarca a todas las familias que quieran adquirir un inmueble será anunciado el 19 de marzo y tendrá vigencia desde abril. Consiste en utilizar el fondo de garantías creado por la ley de promoción, para que el ahorro previo de los compradores no tenga que ser de 30% o 20%, y pase a ser de 10%. Por lo tanto, las entidades financieras, tanto el BHU como otras privadas que accedan, podrán prestar 90% del valor de la vivienda.

“Nosotros entendemos que una de las principales dificultades para que la gente pueda acceder a la vivienda es la necesidad de ahorro previo. Hoy, muchas veces los alquileres son más caros que las cuotas del crédito hipotecario”, dijo a El Observador el asesor económico del ministro Beltrame, Leonardo Falkin.

El crecimiento de la oferta de viviendas nuevas permite al gobierno, además, quitar el requisito previo de tener menores o personas discapacitadas a cargo para el acceso a la mayoría de los planes.

Bajo la ley de promoción se presentaron proyectos por US$ 500 millones, y las que ya fueron aprobadas suman US$ 404 millones. Los compradores de esas viviendas están exoneradas del pago del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de 2% del valor del catastro, lo que beneficia tanto al comprador final como al inversor. El privado que desarrolla el proyecto también está exonerado del IVA. La empresa constructora tampoco paga IVA en los materiales, y también excluye del pago del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto a la Renta por 10 años.

“Las inversiones de los privados fueron generalmente de viviendas suntuarias. En Montevideo se concentraban en la franja costera. Entonces, con los beneficios fiscales que se otorgaron, se generó que la inversión privada en vivienda se concentrara en otras partes de la ciudad, en zonas intermedias, y en viviendas económicas o medias, por lo tanto orientada hacia la población objetiva de ingresos medios o medios bajos”, explicó Falkin.

El gobierno entiende positivo también el impacto colateral que tendrá la construcción de viviendas nuevas por parte de privados en las zonas alejadas de la costa de Montevideo. Del total de proyectos presentados a la Agencia de Vivienda, 72% son en la capital.

Oportunidad para los del medio

Cuando el Frente Amplio llegó al gobierno, la prioridad era continuar la recomposición social de un país que recién salía de la crisis más profunda que recuerdan los uruguayos vivos. Por ello, creó un Ministerio de Desarrollo Social para sistematizar los planes de asistencia y reforzó las políticas para los sectores más desprotegidos. También reformó el sistema tributario y el de salud. Todo ello generó para quienes se encuentran a medio camino cierta incomodidad, ya que no estaban demasiado holgados para despreocuparse de su pasar, ni con las necesidades de la pobreza. Y en la vivienda se observaba un ejemplo claro. Familias de ingresos medios, históricamente llamada “clase media”, tienen capacidad de ahorro limitada que les alcanza para una cuota de alquiler. Por otra parte, los créditos hipotecarios tienen exigencias que están por fuera de su alcance. Ahora, y aunque el gobierno parece no hacer olas con el éxito de la construcción de viviendas por parte de privados, la oferta otorga la posibilidad de recomponer en parte a esa clase media que todos invocan.

x